전세 vs 월세 vs 자가, 5년 살면 얼마 차이? 2026 서울 아파트 실제 비용 비교

서울 아파트 기준 2025년 평균 전세가가 6억 87만원을 넘어섰습니다. 월세 신규 계약은 평균 130만 9천원으로 1년 만에 16.3% 급등했어요. 자가 매매가는 여전히 12억 안팎을 유지하고 있고요. 이 세 가지 선택지 중에서 5년을 살면 누가 가장 적게 쓰는 걸까요.

질문이 단순해 보이는데 계산은 생각보다 복잡합니다. 전세는 보증금 기회비용을, 월세는 매달 나가는 순수 비용을, 자가는 대출이자·세금·관리비·감가상각을 다 넣어야 해요. 2026년 서울 기준으로 실제 숫자를 돌려봤습니다.

2026 서울 아파트 전세·월세·자가 평균 시세

한국부동산원과 서울시 자료를 종합해보면 2025년 말 기준 서울 아파트 시장은 세 가지 축이 확연히 다른 움직임을 보였습니다. 전세는 완만 상승, 월세는 급등, 매매는 보합세였어요.

수치상 제일 눈에 띄는 건 신규 월세 계약의 16.3% 급등입니다. 갱신 계약은 계약갱신요구권 덕에 5% 이내로 묶였지만, 신규 세입자 입장에서는 시장가를 그대로 맞아야 해서 부담이 급증한 상태예요. 2024년 112만원에서 2025년 130만원으로 18만원 올랐습니다.

전세 보증금도 6억을 넘어서면서 "전세금만 6억"이라는 부담이 현실이 됐어요. 10년 전과 비교하면 약 2배. 이걸 대출로 충당하면 전세대출 이자만 월 150~200만원이 나갑니다. 이쯤 되면 월세와 실질 부담이 크게 다르지 않아요.

전세 5년 실제 비용 계산 (보증금 + 기회비용)

전세는 보증금만 넣으면 월 비용이 0인 것처럼 보이지만, 실제로는 "기회비용"이 붙습니다. 6억원을 은행 예금에 넣으면 연 3.5% 기준 연 2,100만원의 이자를 받을 수 있는데, 전세 보증금으로 묶이면 이 이자 수익을 포기하는 셈이에요.

자기자본 3억 + 전세대출 3억으로 전세 6억 계약했다고 가정하면, 5년 총비용은 약 1억 8천만원. 이 중 대출 이자 6천만원은 실제로 사라지는 돈이에요. 자기자본 3억의 기회비용까지 포함하면 5,250만원이 더 추가됩니다.

월세 5년 비용, 130만원 기준 총 얼마?

월세는 계산이 가장 직관적입니다. 보증금(예: 5,000만원~1억) + 월세 × 60개월. 2025년 신규 월세 평균 130만 9천원을 기준으로 5년을 계산하면 월세 총액만 7,854만원이 나옵니다.

월세 총비용 1억 1,100만원. 전세 1억 8천만원보다 저렴한 것처럼 보이죠. 그런데 함정이 있어요. 월세 시장은 2년마다 재계약할 때 상승률이 큽니다. 2025~2026년 상승률을 반영하면 5년차 월세는 150만원 이상으로 오를 가능성이 높아요. 여기선 단순화해서 130만원 고정으로 잡았습니다.

개인적으로 월세의 가장 큰 장점은 **유동성**이라고 봐요. 보증금 1억이 다른 투자에 묶이지 않고 유지됩니다. 이직·이사·창업 등 라이프스타일 변화가 예상되는 경우 유리해요. 단점은 낸 돈이 자산으로 돌아오지 않는다는 점입니다.

자가 5년 실비용 — 이자·세금·관리비 포함

자가는 계산이 가장 복잡합니다. 12억 매매가 기준, 자기자본 4억 + 주담대 8억(금리 4%)을 가정해볼게요. 월 원리금 상환액이 약 420만원이지만, 이 중 실제 "사라지는 돈"은 이자 부분이에요.

주담대 이자 5년 누적 얼마?

8억 주담대 30년 원리금균등 상환·금리 4% 기준으로 계산하면, 초기 5년간 총 원리금 상환액은 약 2억 5,200만원입니다. 이 중 이자 부분이 약 1억 5,500만원, 원금 상환이 약 9,700만원. 즉 5년 동안 이자로만 1억 5천만원 정도가 "사라지는 돈"이 됩니다.

변동금리 선택 시 금리가 1%p만 올라도 5년 이자가 4천만원 더 늘어납니다. 이게 2022년 금리 인상기에 '영끌족'이 직격탄을 맞은 이유예요. 개인적으로는 초기 10년은 고정금리, 그 이후 변동으로 전환하는 혼합형이 리스크 관리상 낫다고 봅니다.

재산세·종부세·취득세 총합

자가는 매년 세금이 나갑니다. 12억 아파트 기준 재산세가 연 150만원 수준, 종합부동산세는 공시가격 9억 초과분에 대해 부과되는데 1주택자 기준 연 60만원 정도예요. 5년 합산 1,050만원.

취득세는 주택 구입 시 한 번에 내는 세금입니다. 12억 기준 1주택자 취득세가 약 3,960만원(3.3%). 이건 구매 시점에 한 번만 내지만 5년 총비용 계산에 반영해야 해요. 관리비는 월 30~40만원으로 5년 2,100만원 수준입니다.

자가 5년 실비용이 약 2억 9,600만원으로 나옵니다. 전세(1.8억)·월세(1.1억)보다 훨씬 큽니다. 그런데 자가는 집값이 오르면 상승분이 전부 본인 자산이 되는 구조예요. 5년간 집값이 10% 오르면 1.2억 자산 증가, 20% 오르면 2.4억. 결국 자가는 "5년 후 집값"에 따라 총 비용이 마이너스가 될 수도, 플러스가 될 수도 있습니다.

5년 총비용 비교표

세 가지 선택지를 한 표에 놓고 비교해볼게요. 집값 변동이 없는 시나리오 기준입니다.

순수 비용으로만 보면 월세가 가장 저렴합니다. 자가는 세 배 가까운 비용이 들어요. 다만 자가는 집값 상승 시 이득을 봅니다. 5년간 집값 10% 상승 시 자가 실비용이 약 1.8억으로 줄어들어 전세와 비슷해지고, 20% 상승 시 6,000만원 수준으로 월세보다 저렴해져요.

반대로 집값이 10% 하락하면 자가 실비용이 4.2억까지 늘어납니다. 결국 자가는 "집값이 오를 거라는 전망에 베팅하는 선택"인 셈이에요. 베팅에 성공하면 대박, 실패하면 최악입니다.

어떤 경우 어떤 선택이 유리한가

솔직히 제가 주변에서 관찰한 바로는, 20~30대 초반은 "무리한 자가 매수"보다 "저축과 유동성"을 택하는 게 나아요. 맞벌이여도 월 원리금 400만원은 상당한 부담이고, 이직·창업·해외 이주 같은 변수가 많은 시기니까요.

반면 40대에 들어서면 자녀 학군·안정성 때문에 자가를 선호하는 경향이 강해집니다. 이때도 "영끌"로 무리하면 위험해요. 5억 대출은 금리 1%p 상승만으로도 월 상환액이 크게 바뀝니다. Gemini에 "2026 영끌 매수 리스크"를 물어봤는데 "총자산 대비 부채 비율 60% 이하 권장"이라는 답을 받았어요.

2026 임대차 시장, 월세 전환 가속

iM증권 리서치 2025년 9월 보고서에 따르면, 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 확대되고 있어요. 2024년 대비 2025년 신규 계약 중 월세 비중이 약 8%p 증가했습니다. 이유는 간단해요. 전세금 반환 사고가 사회적 문제가 되면서 집주인들이 전세를 기피하는 현상이 확산됐기 때문입니다.

임대인 입장에서도 월세가 유리해지고 있어요. 금리가 높은 시기에 전세보증금을 받아봐야 운용 수익이 예금 이자보다 낮은 상황. 반면 월세는 즉시 현금 흐름을 만들어줍니다. 이런 구조 변화가 임차인 부담으로 전가되는 패턴이 자리잡는 중이에요.

정부도 이 흐름을 인지하고 있습니다. 2026년 상반기에 월세 세액공제 한도 확대, 전세보증보험 의무화 등의 정책을 검토 중이라고 해요. 다만 구조적 변화를 막을 수 있는 수준은 아니라는 평가가 지배적입니다. 앞으로 1~2년은 월세 시대로의 전환이 더 가속화될 가능성이 큽니다.